"Se proyectaba construir 11 millones de m2 de nueva edificabilidad entre 2024 y 2027, pero solo se realizará la mitad", advierte el informe realizado por la consultora, en el que también se asegura que, tras un periodo marcado por un crecimiento sin precedentes, el mercado de naves y centros de almacenamiento y distribución logística de España ha comenzado una fase de estabilización.

El estudio también constata una tendencia hacia la descentralización del inventario logístico que, hasta la fecha, estaba excesivamente concentrado en la Comunidad de Madrid, Guadalajara, Toledo y Cataluña.

Respecto a la actividad de inversión en este asunto, que alcanzó los 1.700 millones de euros en 2024, esta ha continuado siendo elevada en el primer trimestre de 2025, con 350 millones transaccionados. "Los inversores estudian activamente localizaciones de Castilla y León, Levante, Murcia, Andalucía y las comunidades del Norte de España, mientras Madrid, Guadalajara, Toledo y Cataluña pierden algo de atractivo por el elevado precio de sus suelos logísticos", afirma el estudio.

También señala que los inversores y promotores están analizando llevar la distribución de “última milla” y del comercio electrónico al resto de provincias de España, con el propósito de vertebrar la modernización de los anticuados inmuebles industriales construidos en nuestro país entre 1980 y el año 2000, los cuales ya finalizaron su vida útil y requieren bien reposicionarse o bien reconstruirse, adaptándose a los nuevos estándares exigidos por los transportistas.

OPERADORES DE ÚLTIMA MILLA

Por otra parte, el alquiler de espacios por parte de operadores de última milla descendió un 10% en 2024, aunque compensaron el ajuste los operadores de 3PL -empresas especializadas en la gestión externalizada de la cadena de suministro, que ofrece servicios logísticos como almacenamiento, transporte y distribución para optimizar la eficiencia operativa de sus clientes-.

Además, se prevé que la demanda de alquiler, que creció significativamente en 2024 -hubo incrementos del 25% en Madrid, Guadalajara y Toledo, del 16% en Cataluña y del 3% en Valencia- se estabilice en 2025, situándose en la media observada desde 2020.

"Con todo, la disminución de la ratio de rotación de inventario por parte de los principales operadores invita a pensar que es improbable el incremento de los precios de alquiler que se necesitaría para justificar el precio del suelo logístico en las principales localizaciones del país", indica el informe, que asegura que esta situación se hace especialmente evidente en submercados como Ontígola, Noblejas y Torija en el sur de Madrid o Valls y Constantí en Cataluña.

Otro aspecto a destacar es el proceso de “descentralización” de la oferta y la demanda hacia las zonas periféricas de la península. De esta manera, el peso específico de la contratación de espacios de estas zonas respecto del total nacional pasó de un 26% en 2021 a un 37% en 2024.

NAVES VACÍAS

Por último, recalca que la disponibilidad de naves vacías aumentó en el mercado de Madrid, alcanzando el 10,5% de un inventario total de 14 millones de metros cuadrados de superficie como consecuencia de la relocalización de naves antiguas a activos de nueva construcción, dejando tras de sí un inventario "vacío, obsoleto y hasta cierto punto crónico”.

"A nivel nacional, puede concluirse que de los 35,7 millones de metros cuadrados de inventario de naves logísticas, el 57% muestra señales de cierta obsolescencia y el 21% requiere una renovación urgente", sentencia el documento.