En total, el Banco de España calcula que la disponibilidad actual de viviendas no destinadas al uso residencial en el conjunto de España supondría una cuantía equivalente al 39% del número de hogares. El estudio también indica que la escasez de vivienda residencial también se observa en las provincias vascas y en Las Palmas y contrasta con el exceso de capacidad de viviendas en relación con el número de hogares que se aprecia en las provincias de la España interior.

Por otro lado, advierte que las ratios de potencialidad de vivienda residencial son también elevadas en provincias de la costa mediterránea y las islas, si bien en esas áreas tienen un peso relevante las segundas viviendas de residentes y de no residentes y el alquiler turístico.

DEMANDA ROBUSTA

El estudio del organismo presidido por José Luis Escrivá afirma que la demanda de vivienda se mantiene "robusta". "La demanda potencial de vivienda residencial se incrementa como consecuencia del dinamismo de los flujos migratorios", afirma el organismo en su informe, en el que advierte que la población residente en España mantuvo un notable crecimiento en 2024 (+0,9%) y acumula desde 2016 un incremento próximo a los 2,7 millones de habitantes. Además, afirma que durante el año pasado se crearon 180.000 nuevos hogares, un 0,9% más que el año anterior -el crecimiento es menor a 2022 y 2023-.

También aumentó la demanda de vivienda por parte de los no residentes, que compraron el 8,4% del total de viviendas el año pasado. "Esta proporción es más elevadas en zonas turísticas, como son las islas y la costa mediterránea, debido a la elevada demanda de segundas viviendas", indicó la entidad, que asegura que el número de viviendas propiedad de extranjeros no residentes superaría el medio millón y supondría el 2% del total una cifra que alcanza ratios de en torno al 11% en la provincia de Alicante o al 8,5% en la de Málaga.

Asimismo, el informe asegura que el alquiler turístico presiona de forma significativa la demanda de vivienda en las zonas turísticas y en los centros de las grandes ciudades. "Las estimaciones disponibles indican que al cierre del año pasado había 50.000 viviendas turísticas más que en 2023", señala.

NUEVAS VIVIENDAS

El Informe también apunta que en 2024 se tramitaron 127.500 visados de obra nueva , un 16,7% más. Este crecimiento, indica, se trasladará en un plazo de unos dos años al aumento de las viviendas terminadas, cuya cuantía se situó en unas 100.000 en 2024. Respecto a la rehabilitación, el número de visados se incrementó un 7,3%, hasta una cuantía cercana a las 24.000 viviendas en 2024. "Estas cifras se encuentran significativamente por debajo de los objetivos anuales del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia español, que planteaba alcanzar las 300.000 viviendas anuales hasta 2030", advierten desde el Banco de España.

Además, el número de viviendas protegidas con calificación se incrementó en 5.500 unidades en 2024, hasta unas 14.500 viviendas, y las protegidas iniciadas, cuya finalización se materializará en los próximos dos años, crecieron en unas 11.500 unidades y se situaron en alrededor de las 24.000.

El Banco de España también indicó que el empleo en las actividades inmobiliarias y de la construcción se incrementó en 2024 hasta el 8,2% del total de empleados -por encima de la media europea- y la inversión residencial se situó en el 5,8% del Producto Interior Bruto (PIB) .

ALQUILER Y DÉFICIT DE SUELO

El estudio también indica que, en la última década, ha crecido con fuerza el alquiler residencial. "Este crecimiento ha descansado en un sustancial aumento de la oferta basado en la inversión de los particulares, frente a la reducción del peso que tienen en este mercado los inversores institucionales y las Administraciones Públicas", aclara, y señala el "alto retorno" obtenido por las rentas de vivienda frente a otros instrumentos financieros.

Pese a esto, el estudio advierte de un "desajuste" entre la evolución de la oferta y la de la demanda de vivienda, que sostiene el incremento de los precios inmobiliarios y amplía el déficit de oferta de viviendas en venta y en alquiler. Esta presión de la demanda, especialmente en la compra -715,000 compraventas, un 12% más que el año pasado- como de alquiler ha provocado a un déficit de entre 400.000 y 450.000 viviendas, especialmente en las cinco provincias con mayor demanda -Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y Málaga- que está provocando un aumento en los precios tanto de los inmuebles en venta como en alquiler.

En total, la tasa de crecimiento interanual del precio medio de la vivienda en términos reales en España alcanzó el 8,7% en el último trimestre de 2024. "Este aumento sitúa el incremento acumulado de los precios reales de la vivienda en un 39,8% desde el mínimo registrado al final del ajuste del mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2014", indica la entidad, que también advierte del crecimiento del coste medio del alquiler real por metro cuadrado del 12,5% desde su mínimo en 2015 hasta 2023 y de un previsible futuro aumento del 20% de los nuevos contratos firmados en términos nominales

ESFUERZO EN 7,2 AÑOS

También afirma que el indicador agregado que aproxima el esfuerzo potencial para adquirir una vivienda, medido en términos de los años necesarios de renta bruta anual del hogar mediano para satisfacer el precio de una vivienda media, se situaba en 7,2 años a finales de 2024. Esta ratio se encuentra en línea con el esfuerzo promedio de los tres últimos años y con la media registrada por este indicador en 2004. No obstante, en el ciclo actual se observa una elevada heterogeneidad entre áreas geográficas.

Por ejemplo, el esfuerzo potencial para adquirir una vivienda entre los hogares en alquiler es mayor en aquellas provincias donde se concentra la actividad económica y turística. En estas provincias, los indicadores de esfuerzo en 2022 superaban los nueve años de renta bruta anual en los centros de las áreas urbanas y entre los colectivos con menores ingresos, como son los hogares con miembros menores de 35 años y aquellos de origen extranjero.

Respecto al esfuerzo en el pago de alquiler, este régimen de tenencia crece entre los hogares con menores ingresos, con predominio entre los jóvenes y la población de nacionalidad extranjera. En estos hogares es donde se observan los mayores esfuerzos asociados al gasto en vivienda de alquiler, si bien la escasez relativa de oferta impulsa este indicador para el conjunto de los hogares arrendatarios.

Así pues, ratio de esfuerzo en un hogar mediano en alquiler es elevado a lo largo de gran parte de la geografía española, si bien sus niveles son mayores en las provincias turísticas y con grandes áreas urbanas, donde los esfuerzos medios se sitúan en un rango entre el 25% y el 30% de la renta bruta. "Estos esfuerzos dan lugar a la persistencia de situaciones de sobresfuerzo y de vulnerabilidad social, que se concentran entre los hogares que residen en viviendas de alquiler", indica el estudio.

RECOMENDACIONES

En este informe, el Banco de España afirma que sería deseable que las medidas adoptadas en materia de vivienda contemplen un "horizonte temporal amplio" y se diseñen "de manera coordinada entre las distintas administraciones públicas con responsabilidades en materia de vivienda". "En particular, la prioridad para mitigar los actuales problemas de acceso a la vivienda consistiría en adoptar medidas que incrementen la oferta de vivienda, especialmente en el segmento del alquiler", destaca.

Por último, la entidad realiza en el Informe una serie de recomendaciones para solventar los problemas de accesibilidad a la vivienda, como la creación de un marco regulatorio y contractual estable que garantice la seguridad jurídica en el mercado de la vivienda; la colaboración público-privada para incrementar de manera sostenida el parque de alquiler residencial a precios asequibles; la reducción de fricciones administrativas y regulatorias en la producción de suelo o la construcción de vivienda; la reducción de los costes de producción de viviendas a través del impulso de la construcción industrializada y el diseño de nuevos programas de aseguramiento público y de compensación de rentas del alquiler para los arrendadores.