Así lo explicaron fuentes del departamento que dirige Raquel Sánchez sobre este índice al que tendrán que referenciarse en áreas tensionadas todos los contratos de grandes tenedores y los pisos de pequeños propietarios que no hayan estado en el mercado en los últimos cinco años.

El índice, publicado hace pocos meses por el Ministerio y cuyas cifras datan del año 2021, se elabora principalmente con datos tributarios que abarcan hasta un nivel de distrito censal, pero no incluyen cuestiones como si está reformado recientemente o es un piso interior sin apenas luz natural, algo que puede ocurrir incluso en viviendas de un mismo edificio.

Según el Ministerio, este índice es “muy potente”, pero necesita un proceso de coordinación con las comunidades autónomas -ya que la ley contempla que, por ejemplo, Cataluña utilice su propio índice- así como una mayor actualización con la realidad del mercado. Además, dejaron claro que los precios de los pisos turísticos no se contemplan en la conformación del índice de precios ya que tributan de manera diferente.

El objetivo de este índice no es obligar a los propietarios a que bajen los precios, sino que los pisos de zonas tensionadas se referencien al precio de mercado. “Lo que se está intentando evitar es que cuando alguien finaliza un contrato de alquiler, decida elevar su precio un 30% o un 40%, porque eso es un movimiento especulativo”, explicaron estas fuentes.

Según indicaron, también podrá ocurrir, aunque sea “más improbable”, que un propietario se de cuenta de que tenía su piso por debajo del precio de mercado. En cualquier caso, señalaron que la contención de rentas no se podrá aplicar desde el primer día que esté en vigor la ley, ya que la declaración de zona tensionada conlleva un proceso que, según hicieron entender, les dará a tiempo a conformar un índice más actualizado.

En cuanto a las zonas tensionadas, quisieron dejar claro que quien tiene la potestad de declararlas para aplicar la contención de rentas son las comunidades autónomas, mientras que los ayuntamientos sólo podrán “instar” a estas a que lo hagan.

No obstante, los consistorios sí podrán establecer áreas tensionas en los que aplicar cuestiones que sí sean de su competencia. También podrán aplicar los recargos al IBI de hasta el 150% para pisos vacíos que contempla la ley.

En cuanto a los grandes tenedores, el Ministerio dejó claro que no se ha modificado la definición y seguirá siendo considerado un gran tenedor aquella persona física o jurídica que tenga 10 o más viviendas en todo el país. No obstante, subrayó que, en el texto final, se permite a la comunidad autónoma declara gran tenedor a aquel que tenga en propiedad un mínimo de cinco pisos en la zona que declare como tensionada, aunque estos no estén en alquiler.

La norma también contempla límites a las subidas anuales de las rentas de todos los alquileres -2% en 2023, 3% en 2024 y un nuevo índice por elaborar un 2025-, pero conlleva excepciones que permiten incrementar hasta el 10% su precio. El Ministerio explicó que a esta excepción no se podrá acceder realizando pequeñas reformas como “instalar un telefonillo”, sino que tendrán que suponer un porcentaje mínimo del valor de la vivienda, aunque reconoció que en materia de mejora de la accesibilidad sí que existirá “más flexibilidad”.

NUEVAS VIVIENDAS

Una de las principales novedades de la ley es la calificación permanente que tendrán todas las viviendas de promoción pública. Según el Ministerio, en los últimos 50 años se han construido más de dos millones de viviendas con fondos públicos, pero se ha permitido su descalificación y su entrada en el mercado a precio libre.

El objetivo es ahora es proteger el parque público de viviendas, aunque esta cuestión solo afectará a las viviendas que se califiquen como tal después de la entrada en vigor de la ley. También recordó que se eleva al 40% el porcentaje de suelo residencial dedicado a vivienda de protección pública y, de este, la mitad tendrá que destinarse al alquiler.

Asimismo, señalaron que “se están estudiando fórmulas” para llegar a un acuerdo con grandes tenedores y que estos puedan ceder hasta 30.000 viviendas. Esta cuestión se desarrollará probablemente a través de un “pliego de condiciones” al que podrán acceder aquellos que acepten las condiciones del Ejecutivo y no a través de un texto normativo. “No hemos renunciado nunca a esta idea”, señalaron.

DESAHUCIOS

Por otro lado, explicaron que las novedades introducidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil no pretenden “alargar procesos de desahucio” sino establecer mecanismos para familias vulnerables que vivan en una vivienda de un gran tenedor puedan llegar a acuerdo con el arrendador, o interceda la comunidad autónoma correspondiente para que dispongan de los recursos necesarios.

Tampoco se ha establecido “ningún cambio” en los delitos del código penal. “Son procedimientos civiles, donde se busca resolver un problema social de una familia que a lo mejor se ha retrasado con el alquiler”, recalcaron desde el Ministerio.