El estudio señala que, del total invertido, entre un 22% y un 24% correspondió a aportaciones de capital, incluyendo tanto el capital de los promotores como el equity de los financiadores alternativos; mientras que el 76%-78% restante procedió de financiación mediante deuda, canalizada a través de bancos e inversores alternativos (family offices, fondos de inversión, gestoras de activos y plataformas de crowdfunding).

Por tipo de inversor, entre un 9% y un 11% del volumen total fue aportado directamente por los promotores. Los financiadores alternativos representaron entre el 30% y el 32%, unos 11.500 millones de euros, repartidos entre 'equity' (11%-13%) y deuda (18%-20%). Dentro de este grupo, las plataformas crowdfunding concentraron entre el 1% y el 3% de la inversión, con una distribución equilibrada entre capital y deuda. La banca, por su parte, mantuvo el liderazgo con una participación de entre el 56% y el 58% del total de la financiación.

De cara a 2030, el Observatorio prevé que los financiadores alternativos (a través de equity y deuda) alcancen una cuota de mercado de entre el 37% y 40% en 2030, lo que supondrá un total de entre 18.500 y 20.000 millones de euros, con 1.000 millones procedentes del segmento 'crowd'. Esto implicaría un incremento de cinco puntos porcentuales respecto al peso actual de la financiación alternativa, reduciendo progresivamente la brecha con la financiación bancaria, que descendería hasta el 51-53%.

Estas previsiones reflejan la consolidación de la financiación alternativa como un pilar esencial del nuevo ciclo inversor del sector promotor, aportando mayor flexibilidad y actuando como puente entre el capital y el crédito tradicional.

Asimismo, el estudio afirma que la financiación bancaria mantuvo un papel predominante durante el año pasado. Por su lado, el promotor, además de sus propias aportaciones de capital, recurrió a socios financieros y a financiación externa para dar continuidad al desarrollo de los proyectos. Además, los financiadores alternativos se consolidaron como actores de creciente relevancia en el ecosistema financiero del sector con la financiación crowd con un papel incipiente pero relevante.

“Entre los instrumentos más extendidos se encuentran los préstamos puente , los fondos de deuda y las plataformas de crowdfunding inmobiliario que han mostrado un desarrollo especialmente acelerado desde su introducción en España en 2017”, apuntó el CEO de Urbanitae, Diego Bestard, quien indicó que algunos ejercicios han registrado crecimientos anuales superiores al 100%, lo que "evidencia su capacidad de atraer capital y consolidarse como recurso complementario”.

BUSQUEDA DE SOCIOS FINANCIEROS

Por otra parte, el estudio indicó que, en contexto de mayor prudencia regulatoria y control del riesgo crediticio, los promotores buscan socios financieros, consolidándose la coinversión con financiadores alternativos como práctica habitual. Este perfil inversor, formado por 'family offices', plataformas de crowdfunding inmobiliario y fondos especializados, se ha consolidado como una fuente de capital "flexible y cada vez más profesionalizada".

Su participación, que reduce la carga financiera inicial del promotor y permite que proyectos que no cumplirían las exigencias bancarias alcancen la madurez necesaria para acceder a financiación a mayor escala, se concentra en fases posteriores a la adquisición del suelo. Estos inversores suelen inclinarse por proyectos con retornos atractivos en ubicaciones de alta demanda estructural o en mercados en expansión, y condicionan su entrada a que el promotor haya asumido un compromiso mínimo de capital y cubierto hitos básicos como trámites urbanísticos o estudios técnicos.

Por último, señaló que la asunción de un mayor riesgo se traduce en expectativas de rentabilidad más elevadas que las de la financiación bancaria e indicó que los retornos exigidos por los 'equity investors' se sitúan habitualmente en el rango del 12%-15%.