Es una de las principales conclusiones que se extraen del encuentro informativo organizado este martes por Europa Press y Solvia, bajo el título ‘Perspectivas inmobiliarias en 2024: análisis y tendencias del sector’, en el que han participado el director de Negocio Real Estate de Solvia, Ernesto Ferrer-Bonsoms; el responsable de Idealista/Data, Daniel del Pozo; la directora de Suelo y Expansión Residencial Iberia de Grupo Lar, Patricia Sánchez, y la directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva.

La creación de esta “brecha” en la demanda del mercado de la compraventa de vivienda es la que, en parte, explica que las operaciones estén cayendo respecto al año pasado, pero los precios se resistan a acompañarlas en la bajada. El experto del portal inmobiliario aseguró que “hasta que no entendamos que la subida de tipos afecta en parte, pero no a la totalidad de la demanda, no terminaremos de entender lo que está sucediendo”.

Villanueva indicó que la alta cifra de operaciones sin hipoteca tiene “preocupadas” a las entidades financieras porque cuando hay algún problema en el pago de los créditos, la morosidad sube. Subrayó que la previsión es que al menos en el primer semestre se puedan mantener los tipos de interés y que estos bajen a partir del segundo, dando entrada a la demanda que ahora no puede permitirse la compra de una vivienda. Desde Solvia, Ferrer-Bonsoms indicó que cuentan con un incremento del 10% de compradores que pagan al contado frente a los que necesitan financiación.

La experta de Sociedad de Tasación también alertó sobre la caída de las operaciones en las viviendas de costa por las situaciones económicas de otros mercados, de donde provienen gran parte de los demandantes y señaló que la vivienda nueva sigue “marcada por la infraproducción”. En cuanto a la vivienda usada, apuntó que tiene posibilidad de ajustar precios, pero esto no está pasando porque la demanda supera a la oferta, aunque las alzas de precios están siendo “más contenidas”.

Para Del Pozo, en el mercado de compraventa lo está quedando de cara al próximo año es un producto de “menor calidad” y de segunda mano, lo que generará un “espejismo” de caída de precios, pero, al fin y al cabo, la oferta estará constituida por lo que no se ha podido vender durante 2023.

ALQUILER

En el mercado del alquiler, hubo unanimidad entre los expertos para resaltar la difícil situación que vive la demanda y la oferta. El experto de Idealista indicó que el alquiler está “mucho más tensionado”, con alzas por encima del 10%, con una demanda más localizada en las grandes ciudades, que es precisamente donde hay menos oferta. Además, señaló no existe ningún indicio de que la situación vaya a cambiar el próximo año.

Ferrer-Bonsoms (Solvia) indicó que existe un incremento “bestial” del interés que existe en las viviendas en alquiler. “Si alguien pone un activo en el mercado, tiene 100 interesados en una semana”, explicó. En la misma línea, Patricia Sánchez (Lar) indicó que tienen una demanda de alquiler “ingente” sobre todo en la periferia de ciudades.

En este ámbito, los expertos consideraron que uno de los factores que más puede influir es la Ley de Vivienda aprobada el pasado mes de mayo por el Gobierno y que está pendiente de ser desarrollada por las comunidades autónomas. El experto de Idealista señaló que esta norma ha sido un “gran desastre” y que va “en contra” de los objetivos planteados de aumentar la oferta de viviendas en alquiler.

Del Pozo destacó que se conocen los “malos efectos” que se van a conseguir con la ley y que la demanda puede caer debido a la “inseguridad jurídica” provocada por el “cambio en las normas de juego”. Asimismo, señaló que si el objetivo es aumentar el parque público de viviendas en alquiler hasta los dos millones en 10 años “van a un 10% de la velocidad a la que deberían ir”, puesto que en los últimos años no se consiguen superar las 100.000 construcciones al año en todo el sector.

Villanueva, por su parte, indicó que la ley era “necesaria” más allá del contenido de la norma porque “ha puesto el foco en la vivienda” aunque las soluciones “no están en la ley”. No obstante, aplaudió la parte del texto que prohíbe la descalificación de vivienda protegida y el deseo de aumentar el parque público, que es la “asignatura pendiente”.

TENDENCIAS

Respecto a las tendencias del sector, Ferrer-Bonsoms (Solvia) destacó que el auge de la demanda por viviendas con zonas ajardinadas que surgió tras la Covid-19 se ha reducido, al tiempo que se van aupando nuevos tipos de proyectos como el ‘living’ o ‘coliving’ que están despertando el interés de los inversores.

Otro elemento en el que coincidieron los expertos es el progresivo aumento de interés del comprador en la vivienda sostenible, aunque desde Lar admitieron que todavía es el precio de la vivienda lo que sigue marcando la decisión. Del Pozo (Idealista) señaló que “poco a poco el mercado va madurando" en esta cuestión "pero todavía es muy inmaduro”.

La conversión de las oficinas en viviendas constituye, a partir de la Covid-19, una de las cuestiones que también van a marcar los próximos meses. Desde el portal inmobiliario señalaron que las empresas están demandando oficinas de menor tamaño y reclamaron una mayor “flexibilidad” a las normativas municipales para que las ciudades se adapten “en tiempo y forma” a la realidad.

Del Pozo también indicó que, con la Ley de Vivienda, ha habido un freno en el desarrollo de proyectos construidos para alquiler (BTR, por sus siglas en inglés) y un auge de los alquileres de temporada, que escapan a las limitaciones de la norma.