Así lo proponen en su estudio 'Cómo afrontar el problema de la vivienda: diez problemas, diez mitos, diez soluciones', en el que elaboran una radiografía de la situación de la vivienda en España. Según explicó Ignacio de la Torre, economista jefe de la consultora y uno de los autores del estudio, la redensificación del parque de vivienda existente mediante la construcción en altura ya se ha ejecutado con éxito en ciudades como Toronto, Auckland o Barcelona, donde en los años 60 muchos edificios aumentaron una o dos plantas.

Otra de las soluciones planteadas es adecuar la división horizontal al tamaño más reducido de las familias, ya que, según el estudio, el número medio de personas por hogar ha descendido de cuatro en 1970 a 2,5 en 2025. “Si dispongo de un piso de 300 metros, la legislación solo me permite hacer una división horizontal en dos de 150, aunque probablemente sean más necesarios tres pisos de 90”, explicó Leopoldo Torraba, economista jefe de Arcano Economic Research y también firmante del estudio, quien propone abaratar la construcción con un menor requerimiento de plazas de garaje.

Los autores del estudio también llaman la atención sobre la necesidad de liberar más suelo finalista y hacerlo con mayor rapidez, así como del potencial que tiene el cambio de uso de suelos terciarios. “En Madrid hay 1,8 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse en viviendas”, señalan los autores, quienes consideran fundamental aumentar la seguridad jurídica para promotores y propietarios, lo que requiere abolir los controles de precios y endurecer las medidas contra la ocupación ilegal.

También piden aumentar la oferta de alquiler mediante fórmulas de colaboración público-privada “lo suficientemente atractivas y rentables” para incentivar a los promotores a participar en este mercado, así como el desarrollo de fórmulas como el alquiler concertado.

IA PARA DESARROLLO URBANÍSTICO

El estudio advierte de que España, tras la burbuja inmobiliaria en la que se llegaron a construir 15 viviendas por cada 1.000 habitantes, ha reducido drásticamente su producción hasta las 2,1 viviendas por cada mil habitantes actualmente (el nivel razonable, según los autores, sería de cuatro viviendas por cada mil habitantes). Esto, sumado al crecimiento demográfico, con un aumento de la población migrante del 7%, ha provocado que España acumule un déficit de 700.000 viviendas, generando graves problemas de acceso a la vivienda para la población más joven y las capas menos favorecidas.

Uno de los grandes problemas a la hora de construir vivienda es la duración de los desarrollos urbanísticos, que pueden dilatarse entre 10 y 20 años. Por ello, desde Arcano se propone utilizar tecnologías basadas en inteligencia artificial para agilizar los procesos y reducir el coste de capital, que repercute en el precio final.

Otra de las medidas que plantea Arcano es reducir la carga fiscal para facilitar el acceso de los jóvenes a la primera vivienda, con el objetivo de mejorar su tasa de emancipación, que ha caído 11 puntos desde 2008 y actualmente se sitúa en el 15,2%. Entre las propuestas, figuran aplazar el pago del IVA durante varios años o reducir la fiscalidad para abaratar la compra de vivienda. “La crisis de accesibilidad frena la natalidad y hay estudios que correlacionan las crisis de vivienda con el auge de la ultraderecha”, destacó De la Torre.

INVERSIÓN EN VIVIENDA SOCIAL

El informe señala que España es el tercer país europeo con menos vivienda social y que la penetración del alquiler es sustancialmente menor que la de sus homólogos comunitarios, con una oferta más reducida. “La escasa oferta de vivienda dificulta la accesibilidad y la movilidad geográfica de los trabajadores, lo que se traduce en un mayor desempleo estructural”, subrayó De la Torre, quien recordó que el informe propone que el Estado garantice vivienda digna a determinados colectivos, como fuerzas armadas, médicos o policías en zonas con fuerte tensión de precios, como Madrid o Ibiza.

El estudio también alerta sobre las peculiaridades del sector constructor en España, con un 7,1% de la población ocupada en él. Además, por su estructura altamente atomizada y el elevado número de microempresas, la productividad por trabajador se desploma y se sitúa por debajo de la media europea. Esta baja productividad, unida a la escasez de mano de obra, podría solventarse con medidas como la contratación temporal en origen —ya utilizada en Canadá— o el impulso de la construcción industrializada, una técnica que, a pesar de los esfuerzos de la administración, aún se encuentra en fase embrionaria en España.

El informe también alerta sobre la inseguridad jurídica, que paraliza desarrollos inmobiliarios e inversiones, una fiscalidad “excesiva e ineficiente” —España cuenta con el impuesto de transacciones inmobiliarias más alto de la UE, solo superado por el Reino Unido—, una financiación bancaria restrictiva y la escasez de suelo.

ROMPER MITOS

Por otra parte, los autores del estudio hacen un llamamiento a “romper mitos” como que la ley de la oferta y la demanda no afecta al sector inmobiliario, que las viviendas vacías pueden solucionar la escasez de vivienda —casi la mitad están en municipios de menos de 50.000 habitantes— o que el problema del alquiler lo provoca la proliferación de grandes tenedores. También critican la idea de que intervenir la oferta es positivo, ya que, a su juicio, esto reduce la oferta, incrementa los precios a medio plazo, fomenta el mercado negro, la gentrificación e impacta negativamente en regiones limítrofes.

También rechazan que sea necesario expandir la producción de viviendas a nivel nacional y abogan por centrarse en los mercados más tensionados, como Baleares, Málaga, Madrid, Tenerife, Barcelona o Valencia (todos por encima de la media nacional del 17% de es). Además, subrayan que las viviendas turísticas apenas representan el 1,43% del total y, salvo casos concretos como Málaga, no suponen un problema relevante para la accesibilidad.

Finalmente, consideran que la descentralización urbanística de España no ha favorecido la promoción de vivienda y aseguran que la elevada carga impositiva del país (solo Canadá tiene mayor fiscalidad) es un obstáculo para el acceso a la vivienda.