El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, justifica estas medidas en que el país "se encuentra inmerso en una crisis de vivienda que podría agravarse sustancialmente como consecuencia de la guerra de Irán" y en la previsión del Banco Central Europeo de un "impacto importante en la inflación a corto plazo debido al encarecimiento de los precios de la energía".

La norma señaló, recogida por Servimedia y que exigieron los ministros de Sumar, indica que resulta "necesario tomar medidas extraordinarias y urgentes" para evitar que "la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares" en un escenario de precios tensionados.

De este modo, el Ejecutivo articuló una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes cuya finalización esté prevista antes del 31 de diciembre de 2027 y fijó en el 2 % el tope máximo de actualización anual de las rentas, dos pilares con los que busca proteger a los arrendatarios del impacto económico del conflicto.

CRISIS DE VIVIENDA

En concreto, el artículo 1 del decreto-ley estableció que en los contratos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria o tácita antes del 31 de diciembre de 2027, se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales de hasta dos años adicionales.

Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor, y la solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato o el propietario haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda.

La exposición de motivos detalló que en 2026 "se producirá la finalización de la vigencia de miles de contratos firmados durante los últimos años" y que a ello se añade "el aumento acumulado, en el conjunto del Estado, del precio ofertado del alquiler", una combinación que agrava la situación de los inquilinos en todo el territorio nacional.

Asimismo, el texto apuntó que esta realidad se ve intensificada por "la negativa de muchas comunidades autónomas a declarar Zonas de Mercado Residencial Tensionado" y a aplicar así "las medidas de control de precios y de prórroga de contratos previstas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda".

LÍMITE DEL 2 %

En cuanto a la limitación de rentas, el artículo 2 del decreto-ley determinó que la persona arrendataria podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en la actualización anual de la renta para las anualidades que se cumplan entre la entrada en vigor de la norma y el 31 de diciembre de 2027.

Si el arrendador es un gran tenedor, conforme a los términos de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, el incremento será el que resulte del pacto entre las partes, "sin que la variación anual de la renta pueda exceder del 2%", límite que se aplicará en todo caso, exista o no acuerdo entre ambas partes.

Para los arrendadores que no sean grandes tenedores, el incremento será igualmente el pactado, pero en ausencia de acuerdo "el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al 2%", según el texto publicado en el BOE, lo que establece un marco de protección generalizado para los inquilinos.

La norma subrayó que esta limitación obedece a que los índices aplicables a la actualización de las rentas "se verán sometidos a las turbulencias derivadas del incremento de los precios energéticos que ha producido la guerra de Irán, singularmente en el caso del Índice de Precios al Consumo", tal como ya sucedió con la guerra de Ucrania.

URGENTE NECESIDAD

El Gobierno justificó el recurso al real decreto-ley en la necesidad de "abordar sin dilación una respuesta al grave impacto económico que está originando el conflicto en el golfo Pérsico", una coyuntura para la cual "no se espera una salida a corto plazo" y que conllevará "la afectación prolongada de hogares" y, en particular, de los arrendatarios.

El texto invocó el artículo 86 de la Constitución española, que permite al Gobierno dictar decretos-leyes "en caso de urgente y extraordinaria necesidad", y recordó que el Tribunal Constitucional ha exigido una "relación directa o de congruencia" entre la situación de urgencia y las medidas concretas adoptadas para hacerle frente.

La norma fue aprobada a propuesta del Ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, de la Ministra de Trabajo y Economía Social, de la Ministra de Vivienda y Agenda Urbana y del Ministro de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes. Se dictó al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en legislación civil.

El real decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOE, esto es, el domingo 22 de marzo, y responde a una situación que, según el Ejecutivo, requiere "una acción normativa inmediata en un plazo más breve que el requerido por la vía normal" de tramitación parlamentaria de las leyes.