El objetivo de esta actuación es "contribuir a prevenir posibles vulneraciones y favorecer una correcta aplicación de la ley", indicaron desde el departamento que dirige Pablo Bustinduy.

La acción está dirigida a las organizaciones representativas del sector arrendador, como patronales e inmobiliarias; y a las entidades representativas de los arrendatarios, incluyendo sindicatos y asociaciones de consumidores y usuarios.

Además, de forma paralela, Consumo coordina con las comunidades autónomas "campañas de vigilancia del mercado inmobiliario" tras detectar múltiples prácticas abusivas "recurrentes".

Entre las actuaciones en marcha está también una campaña específica sobre el servicio de gestión para la compraventa y el arrendamiento de viviendas o locales, detalló el departamento que dirige Pablo Bustinduy.

Según la Dirección General de Consumo, algunas de las cláusulas ilícitas más frecuentes detectadas en los contratos de alquiler de vivienda habitual son el cobro de gastos de gestión inmobiliaria o formalización del contrato al arrendatario, la exigencia de una fianza superior a la permitida, o la imposición de indemnizaciones desproporcionadas por la demora en el desalojo del inmueble.

Estas prácticas son acciones declaradas "judicial o legalmente abusivas" que se encuentran "de forma recurrente en la contratación inmobiliaria y en las denuncias ejercidas por las personas consumidoras". Por ello, desde Consumo animan a los arrendatarios a que revisen sus contratos para detectar posibles cláusulas de este tipo y a presentar las correspondientes reclamaciones para asegurar el cumplimiento de la normativa vigente.

En concreto, explicaron, según el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tras la reforma introducida por la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser asumidos por el arrendador, por lo que las agencias no pueden trasladar estos costes a las personas inquilinas bajo ningún concepto o denominación.

Esta prohibición se aplica a servicios prestados en beneficio del arrendador y destinados a la puesta en alquiler del inmueble, como la gestión de visitas, la presentación, muestra de la vivienda ofertada o la recopilación y preparación de la información necesaria para la formalización del contrato, entre otros.

DOS MESES DE FIANZA

Consumo recordó asimismo que el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que, en los arrendamientos de vivienda, es obligatoria la exigencia de una fianza equivalente a una mensualidad de renta y, adicionalmente, puede pactarse de forma potestativa una garantía adicional que no podrá exceder de dos mensualidades de renta, por lo que es abusivo exigir cantidades superiores a estos límites legales bajo cualquier concepto, aseveraron.

Y destacaron que esa fianza tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de las obligaciones del contrato, incluyendo la adecuada conservación del inmueble o la asunción de pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, "de modo que no se puede pactar ningún tipo de garantía adicional destinada a cubrir estos mismos aspectos".

A este respecto, desde el departamento que dirige Pablo Bustinduy expusieron que también es abusiva la vinculación de la devolución de la fianza a cumplir la totalidad de la duración del contrato.

"De conformidad con los artículos 6, 10 y 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es nula la cláusula que condiciona la devolución de la fianza al cumplimiento íntegro de la duración pactada del contrato, por implicar una renuncia anticipada del arrendatario a derechos reconocidos legalmente y establecer una penalización encubierta no prevista en la ley".

La fianza no puede utilizarse como mecanismo sancionador por el desistimiento anticipado, pues la ley permite al arrendatario desistir tras seis meses de contrato con preaviso de 30 días y, en su caso, pactar una indemnización limitada, reseñaron.

DESPROPORCIONALIDAD

En relación a otra de las prácticas abusivas detectadas, la imposición de indemnizaciones desproporcionadas por demora en el desalojo del inmueble, recordaron que el artículo 85.6 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) admite la posibilidad de pactar de forma anticipada indemnizaciones por incumplimiento contractual del inquilino. Y añadieron que los juzgados "vienen entendiendo" que existe desproporcionalidad cuando esa indemnización alcanza el triple de la renta diaria del contrato.

Del mismo modo, Consumo avisó de que la imposición del contenido del contrato, sin que haya sido efectivamente negociado, sino impuesto de forma unilateral por el arrendador viene recogido en el artículo 82.1 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Trlgdcu) .

En este sentido, indicaron que los tribunales han señalado que la inclusión de cláusulas que afirman que el contrato ha sido negociado individualmente puede suponer una inversión indebida de la carga de la prueba sobre el consumidor, contraviniendo el artículo 88.2 del Trlgdcu, que considera abusivas aquellas estipulaciones que impongan al consumidor la carga de probar hechos que deberían corresponder a la parte contratante, criterio que también ha sido recogido en anteriores sentencias.

Consumo también advirtió que los juzgados han considerado nulas aquellas cláusulas que imponen de forma general al inquilino la asunción de los gastos procesales derivados del incumplimiento contractual, incluidos los previstos en los artículos 394 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).