Por otro lado, EY destacó el aumento del 13% en la contratación de espacios de trabajo tras la normalización de la “vuelta a la oficina” después del Covid en la mayoría de los sectores empresariales ha reactivado el interés de los inversores institucionales por el mercado de oficinas en España. Como resultado, el volumen de inversión creció un 19% interanual hasta alcanzar los 2.500 millones de euros en 2025, repartidos en 61 edificios, de los cuales 52 mantendrán su uso original como oficinas y no se reconvertirán a residencial u otros usos alternativos.

Esta “normalización” del mercado también se refleja en la reducción del pipeline de desinversión, que venía prolongándose en el tiempo, y que ha pasado de 5.700 a 5.170 millones de euros. No obstante, el 61% de este pipeline sigue estando a la venta dos años después de haber salido al mercado, lo que pone de manifiesto que el proceso de ajuste entre oferta y demanda aún no ha concluido y que las transformaciones y cambios de uso de oficinas obsoletas, especialmente en edificios periféricos situados en zonas con exceso de oferta, continuará.

SOBRECALENTAMIENTO

El informe elaborado por EY también afirma que, en numerosas capitales internacionales -entre ellas Madrid y Barcelona- se ha producido un "sobrecalentamiento" del mercado de alquiler residencial que ha llegado a un punto de difícil sostenibilidad. "Este fenómeno está impulsando un retorno de los inversores al mercado de oficinas, cuyas valoraciones se han ajustado de forma significativa en los últimos cinco años y empiezan a percibirse nuevamente como una oportunidad de inversión más atractiva y menos politizada, una vez superados los peores escenarios de la pandemia", declaró.

En Madrid, desde 2019, las valoraciones de los inmuebles residenciales han aumentado de media un 60%, mientras que las oficinas se han depreciado en torno a un -5%. En Barcelona, por su parte, el residencial creció de media un 25%, frente a un ajuste del -8% en las valoraciones de oficinas.

Esta tendencia no ha sido exclusiva de España, sino que se ha replicado en la mayoría de las grandes ciudades internacionales. Como consecuencia, la inversión mundial en oficinas crecerá en 2025 un 9%, hasta alcanzar los 186.000 millones de euros, mientras que la inversión global en residencial descenderá un 5%, hasta situarse en 191.000 millones de euros. El diferencial actual de 5.000 millones de euros contrasta con los 93.000 millones de brecha que se registraron en 2021, el punto más bajo del mercado de oficinas a nivel mundial en pleno impacto del COVID.

Tras la pandemia, las oficinas han registrado un ajuste de valor asociado al repunte de rendimientos, mientras que el residencial se ha revalorizado con rentabilidades a la baja. Actualmente, los activos de oficinas prime presentan un diferencial de rentabilidad de alrededor de 200 puntos básicos frente al residencial. En un entorno de tipos de interés elevados, las rentabilidades de oficinas (en torno al 7%) se sitúan con un mayor margen frente a la rentabilidad del bono a 10 años (aproximadamente 3,2%), mientras que el diferencial del residencial en Madrid es más reducido (en torno a 150 puntos básicos).

En el periodo 2019–2025, las rentas residenciales han aumentado con fuerza en Madrid y Barcelona (+30% a +50% acumulado, según zonas), por encima del crecimiento observado en oficinas (+5% a +10% en alquiler prime). Esta dinámica, junto con la compresión de rendimientos en vivienda, ha comprimido la rentabilidad bruta del residencial hasta situarla en torno al 4,7% en Madrid y el 5,8% en Barcelona, frente a aproximadamente el 6,9% y el 7,6% en oficinas, respectivamente.

El informe subraya, no obstante, que la estrategia debe ser selectiva: el principal riesgo en oficinas se concentra en activos secundarios mientras que la demanda de espacios prime bien ubicados se mantiene sólida. En residencial, el fuerte encarecimiento de los últimos años ha comprimido rendimientos y empieza a apreciarse una moderación del crecimiento de rentas, a lo que se suma el riesgo de intervención regulatoria en el medio plazo, especialmente en Barcelona.

En conjunto, EY indicó que los datos respaldan incrementar exposición a oficinas "de calidad, sostenibles y bien ubicadas" y reducir peso relativo en residencial, donde las valoraciones son "más exigentes" y el retorno corriente es inferior.