Los expertos Santiago Carbó y Francisco Rodríguez explican que el deterioro del acceso a la vivienda en España "responde al aumento persistente de los precios, impulsado más por la demanda mayorista y no residente que por la demanda minorista residencial, las inadecuadas políticas de suelo de largo plazo y el incremento en la demanda".

Los autores subrayan que solo cuatro de cada 10 operaciones de compraventa de vivienda se hacen con hipoteca. Explican que el crédito para vivienda no despega y se desliga de situaciones observadas en el pasado. La variación de este crédito a vivienda estuvo por encima del 15% a finales de los 90 y en la primera década de este siglo siguió aumentando hasta situarse cerca del 25% entre 2004 y 2006, en el período más intenso de gestación de la burbuja inmobiliaria. Después se produjo un desinfle acelerado de este crédito, registrando tasas interanuales negativas durante una década. Tras la pandemia, las variaciones volvieron a ser positivas, pero, en el entorno del 1%. Sin embargo, desde diciembre de 2022 han vuelto a negativo y eran ya del -3,1% en octubre de 2023, último dato disponible.

"Todo ello ha aumentado la desigualdad entre propietarios y quienes no pueden comprar una casa", afirman los autores, que consideran que respuestas políticas al problema de asequibilidad como los subsidios al crédito y la reestructuración de los contratos hipotecarios no han obtenido siempre los resultados esperados, sugieren mejorar el acceso a viviendas asequibles y de calidad potenciando un mercado de alquiler eficiente, sin intervenciones que eleven sus precios, y más oferta de vivienda, incluido un parque público más amplio.

En otro artículo, Marina Asensio, Marina García y Daniel Manzano remarcan que los hogares españoles siguen teniendo preferencia por la vivienda en propiedad a pesar de que se han duplicado del 10% al 20% los hogares con vivienda en alquiler. Para las nuevas generaciones es mucho más costoso el acceso a la vivienda en propiedad. Más allá de los cambios en las preferencias habitacionales, los hogares más jóvenes han reducido a la mitad (35%, desde 70% al inicio de siglo) su tenencia de vivienda en propiedad.

La inversión en vivienda también explica la mayor concentración de la riqueza, como ilustran los percentiles más elevados de la distribución: el 1% de hogares más ricos detentaba el 13,8% de la riqueza en 2002 y alcanzaría en 2020 el 22%. Por su parte el 10% más rico habría pasado del 43,9% al 53,9%. El desplazamiento a un nuevo “modo de vida” basado en el alquiler topa, por otra parte, con la inexistencia de un mercado de este tipo verdaderamente profundo que amortigüe la fuerte presión alcista de precios.