El director general de Economía del Banco de España, David López Salido, insistió en que “hay un déficit sustancial de vivienda” en el país, y responde al ritmo de crecimiento de la creación de hogares y a la falta de dinamismo por parte de la oferta.

López Salido comentó que el cierre de esa brecha dependerá de la capacidad para dinamizar la oferta y responder a la demanda, y avisó de que, al ritmo actual, se tardará "bastante". "Pensemos en mecanismos para que sea lo más rápido. No podemos detener el ritmo de creaciñon de hogares y la dinámica poblacional", urgió.

El Banco de España avisó de que los problemas de acceso a la vivienda pueden conducir a “un amplio conjunto de efectos económicos y adversos”, desde la limitación del crecimiento económico y la productividad, pasando por las decisiones de ahorro de los hogares, la emancipación de los jóvenes o la inversión empresarial.

Además, esa aglutinación de la escasez de oferta en seis provincias también evidenció la heterogeneidad del mercado y la dispersión territorial de los precios, sobre todo en Madrid y Barcelona, pero también en Málaga y Valencia cuando se trata del mercado del alquiler.

Además, el Banco de España señaló que tanto el acceso a la vivienda como el aumento de la oferta son los retos principales de España en la actualidad. Si bien los problemas para acceder a la vivienda son en la actualidad una constante entre las economías europeas, en España se ha endurecido durante las últimas cuatro décadas. “Los precios de compra y alquiler crecen y dañan la accesibilidad en un momento de crecimiento del empleo y renta de los hogares”, apuntó López Salido durante la presentación del Informe Anual del Banco de España.

A pesar de estos problemas, el mercado inmobiliario muestra un “fuerte dinamismo de la demanda en un contexto macroeconómico favorable” y solo en 2025 el volumen de las compraventas superó las 750.000 unidades. Este comportamiento se apoyó en el crecimiento del crédito hipotecario, favorecido por la mejora de las condiciones de financiación desde 2024.

Este impulso de la demanda en un mercado en el que la oferta va por detrás hizo que los precios reales de adquisición subieran en 2025 un 9,7%, frente al 5,5% de 2024. En lo que respecta al alquiler, los precios de los contratos han crecido “de manera sustancial” desde 2019 y se calcula un avance del 5% para 2025.

El director general de Economía reconoció que “el alza en los precios de los alquileres es muy significativa y muy grande”, sobre todo en las grandes áreas urbanas, y matizó que existe “una enorme heterogeneidad” entre zonas geográficas. Los precios del alquiler están subiendo impulsados por los nuevos contratos, que “más que doblan el de los contratos ya existentes”.

Asimismo, aclaró que “no existe una elevada concentración” en el mercado del alquiler, donde casi el 90% de los pisos son propiedad de particulares. “Esto resulta relevante a la hora de entender las potenciales políticas para actuar sobre este tipo de mercado”, advirtió.

Por otro lado, detalló que los hogares en alquiler necesitaban 6,8 años de renta neta para comprar una vivienda en 2024, mientras que para los jóvenes y los nacidos fuera de España requerían 7,5 años. Por su parte, los hogares en alquiler en Málaga, Madrid y Barcelona tendrían que dedicar 10 años de renta neta para comprar una casa. “Es un esfuerzo descomunal para este tipo de segmento de la sociedad”, añadió.

En la parte de la oferta, el Banco de España incidió en que colapsó en 2008 “y no se recupera”. Además, la crisis de la construcción en esa etapa también supuso “una caída dramática de la productividad”. El resultado de esa situación es que, a pesar del aumento del empleo en la economía española, en la construcción solo supone un 7% de los afiliados totales y está 4 puntos porcentuales por debajo del empleo que se necesitaba antes del comienzo de la burbuja.

DIFERENCIAS CON EL ‘BOOM’ DE LOS 2000

El Banco de España alejó en este informe las posibilidades de que el mercado de la vivienda se acerque a una situación como la vivida durante otros auges inmobiliarios y, en concreto, en el ‘boom’ de los años 2000.

En esa etapa, la expansión del mercado estaba sostenida por el crecimiento del crédito y la relajación de sus estándares de concesión, algo que ahora no ocurre. En la actualidad, los indicadores que alertan sobre la existencia de riesgos y vulnerabilidades para la estabilidad financiera se encuentran contenidos.

Por otro lado, el crecimiento de la actividad en el mercado residencial no refleja grandes aumentos, de modo que tanto el peso relativo del empleo del sector de la construcción y la promoción inmobiliaria como su contribución al valor añadido bruto de la economía se encuentran en ratios por debajo de sus promedios históricos de las últimas cuatro décadas, según el Banco de España.

Además, aunque las compraventas de vivienda han alcanzado registros no observados en casi 20 años, la población ha crecido un 8,5 % y el número de hogares se ha incrementado en unos tres millones entre 2007 y 2025. Así, el incremento relativo del número de hogares ha sido mayor que el de la población, debido a una progresiva caída del tamaño medio del hogar.

En este último ciclo, también tiene una especial relevancia el mercado del alquiler, que fue casi residual en las etapas anteriores. Además, hay que tener en cuenta los usos alternativos de la vivienda, como el alquiler turístico.

Finalmente, el Banco de España precisó que el dinamismo actual del mercado de la vivienda se encuentra especialmente concentrado en las grandes áreas urbanas y en las zonas con un mayor atractivo turístico, mientras que en los 2000 el crecimiento de la actividad y de los precios fue generalizado en su distribución territorial.