Los mayores incrementos en el precio de la viviendas nueva y usada se localizaron en la cornisa norte, Madrid, capitales del interior peninsular y en la costa mediterránea. La variación interanual, que es tres décimas superior a la registrada en el último trimestre de 2025, se intensificó de forma ininterrumpida desde el cuarto trimestre de 2024, momento en el que el precio marcaba un incremento interanual del 4,2 %.

Desde el mínimo registrado tras la crisis inmobiliaria, la vivienda nueva y usada en España se ha encarecido un 68 % y está un 4,5 % por debajo de los máximos de 2007. Descontando el efecto de la inflación (en términos reales), el valor se ha incrementado un 32 % desde el mínimo de 2015 y se mantiene un 34 % por debajo de los máximos de 2007.

La demanda de vivienda se mantiene en niveles robustos, pese a la caída interanual registrada en las compraventas en las estadísticas de enero del INE y de los Notarios. “A comienzos de 2026, el impacto de las pasadas bajadas de tipos, que sí estaba muy presente en enero de 2025, ha sido ya absorbido por el mercado y la tendencia hacia una estabilización de las transacciones resulta razonable”, señaló la directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias, que indicó la posible afectación en la tasa de inflación y en los tipos de interés de referencia derivada de la guerra en Oriente Medio puede impactar en la demanda residencial, que afrontará tensiones contrapuestas entre el enfriamiento que pueden causar la incertidumbre económica, la pérdida de poder adquisitivo y el mayor coste hipotecario, por un lado, y, por otro, el dinamismo que puede aportar la inversión en un activo que supone un buen refugio contra episodios inflacionistas,

Arias también indicó que el incremento de los precios por encima de la inflación, unido a la estabilización de tipos, ha continuado tensionando la accesibilidad a la vivienda, que, pese a todo, se mantiene en niveles razonables, con una tasa de esfuerzo promedio a nivel nacional del 33,9%, frente al 33,3 % del trimestre anterior. “La inestabilidad geopolítica podría alimentar un nuevo encarecimiento de la vivienda de obra nueva y acentuar las dificultades de acceso a la vivienda para la población general”, advirtió.

PROVINCIAS

A nivel provincial, Tinsa advirtió de que se registró una intensificación de los aumentos de precio en 40 de las 52 provincias. Las variaciones interanuales son superiores al 10 % en 34 de ellas: los mayores aumentos se ubican en Madrid y algunas provincias limítrofes, las islas, la costa mediterránea y la cornisa cantábrica.

Los crecimientos más intensos se localizan en las provincias de Toledo (+23,2%), Albacete (+19,6%), Madrid (+19,2%), Santa Cruz de Tenerife (+19%), Alicante (+18,3%) y Castellón (+18%). Zamora es la única provincia donde la vivienda es más barata que hace un año ( -3,8 % interanual).

Madrid mantiene fuertes intensidades de crecimiento y Barcelona se intensifica este trimestre. Los precios aumentaron en la provincia de Madrid un 19,2% interanual (frente al 19,6% en el cuarto trimestre) y un 3,7% trimestral (frente al 4,1 % anterior). Por su parte, la provincia de Barcelona experimentó un impulso en los precios y registra una variación del 11% interanual (frente al 9,6% previo), y de un 3,1 % trimestral (+3,3% previo).

Un total de 7 provincias superan los precios máximos de la serie histórica en términos nominales, aunque excluyendo el efecto de la inflación, todas se sitúan por debajo, a excepción de Baleares, que recupera su valor máximo desde 2007 (-0,1 %).

Aunque las capitales son el foco de las mayores tensiones de precios, se observa que el dinamismo se está trasladando también a la provincia. Un total de 18 capitales aumentan sus precios con mayor intensidad que la provincia (frente a 28 del trimestre anterior), 2 capitales muestran la misma variación y otras 32 aumentan sus precios con menor intensidad que la provincia a la que pertenecen.

Hasta 30 capitales de 52 superan la referencia del 10% de variación interanual, frente a las 20 del trimestre anterior. Las mayores tensiones se localizan en la cornisa norte, Madrid, capitales del interior peninsular y costa mediterránea. Concretamente, las capitales con mayor crecimiento interanual en el primer trimestre fueron Santander (+20,9%), Albacete (+20,8%), Pontevedra (+19,8%) y Sevilla (+18,1%).

Madrid registra el quinto mayor impulso interanual de todas las capitales, aunque reduce ligeramente su intensidad y alcanza el +17,9% interanual, frente al +20,9% previo. La vivienda en Barcelona también intensifica su tendencia al alza y alcanza el + 11,5 %interanual, frente al +8,3 % del trimestre anterior. Entre las capitales, solo Palencia (-1,0 %) muestra un valor nferior al de hace un año.

El ranking de las capitales más caras supera la barrera de los 4.000 euros/metros cuadrados con San Sebastián en primera posición (4.975 euros/metros cuadrados), Madrid (4.600 euros/metros cuadrados) y Barcelona (4.417 euros/metros cuadrados). Entre los 3.000 y los 4.000 euros/metros cuadrados se encuentran Palma de Mallorca (3.439 euros/metros cuadrados) y Bilbao (3.140 euros/metros cuadrados). En el extremo contrario, las viviendas con menor valor euros/metros cuadrados se localizan en Palencia (1.256 euros/metros cuadrados), Zamora (1.270 euros/metros cuadrados), y Lugo (1.282 euros/metros cuadrados).

Doce capitales, frente a las 10 del trimestre previo, superan los máximos de la burbuja en términos nominales. A las ciudades de Palma de Mallorca (+32,3 % sobre el máximo de 2007), Madrid (+18,9 %), Pontevedra (+18,1%), Málaga (+15,5 %), Santa Cruz de Tenerife (+15 %), Valencia (+13,8 %), San Sebastián (+9,9 %), A Coruña (+8,4 %), Melilla (+6,6 %) y Alicante (+1,1 %) se añaden Barcelona (+3,8 %) y Sevilla (+1,9 %).

RATIO DE ESFUERZO

Por último, el estudio indica que los hogares residentes destinan, de media, un 33,9 % de su renta disponible al pago del primer año de hipoteca. El número de provincias que superan este trimestre el 35 % (nivel de esfuerzo considerado razonable) se mantiene en ocho: Islas Baleares, Málaga, Madrid, Barcelona, Alicante, Vizcaya, Santa Cruz de Tenerife y Cádiz. El caso de mayor tensionamiento se localiza en Islas Baleares, donde la población local se enfrenta a una tasa de esfuerzo del 54%. Le siguen Málaga y Madrid, con un 49 %.

El análisis del esfuerzo teórico de compra en las capitales refleja que en 15 de 52 (16 en el trimestre anterior) se supera el nivel de esfuerzo de 35 % considerado razonable. Se exige más del 45 % de la renta disponible (accesibilidad crítica) en Madrid (60,2%), Barcelona (59,9%), San Sebastián (59,2%), Palma (51,7%), Málaga (50,3%) y Cádiz (49,3%).