Por ello, se preguntó por que "no se le hizo caso" y dijo que se justificó "con el argumento de aplicar el Reglamento UE 2024/1028, que no exigía un registro único. Un registro administrativo no puede ser un registro jurídico. El procedimiento para la concesión del NRA desnatutralizaba los principios hipotecarios. Además, se impusieron obligaciones a los arrendadores que eran un límite a la libertad de empresa. Esta regulación ha generado litigiosidad, con numerosas resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia contra registradores de la propiedad".

Lo expuso en la jornada 'Alquiler de vivienda de corta duración', organizada por la Fundación Notariado y el Consejo General del Notariado, en la Fundación Residencia de Estudiantes. Juan Ramón Fernández Torres, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Complutense de Madrid y abogado, pronunció la conferencia inaugural 'Del Reglamento (UE) 2024/1028, al RD. 1312/2024 y Orden VAU (Ministerio de Vivienda) 1560/2025'.

Para el administrativista, "el Estado parece querer adoptar otra norma en sustitución de la anulada, pero deben contemplarse argumentaciones como las contenidas en el dictamen del Consejo de Estado, base de la sentencia del Alto Tribunal, pero también, en la Ley de Garantía de Unidad de Mercado, que establece el principio de simplificación de normas, y eliminación del exceso de regulación y cargas".

A continuación, tuvo lugar el primer panel de debate, 'Análisis de los motivos de anulación parcial del R.D. 1312/2024 por las sentencias de la Sala III del Tribunal Supremo', con las intervenciones de Diego Córdoba, magistrado del Tribunal Supremo (sala III); y Raquel Hurtado, Letrada del Consejo de Estado. Córdoba, ponente de la citada sentencia, apuntó que el recurso de nulidad la sala III del Tribunal Supremo "vino por la ausencia del título competencial del Estado y la vulneración del Reglamento comunitario por la duplicidad de Registro. Nuestro fundamento jurídico expresa su preocupación para eludir la normativa autonómica existente, lo que está dando lugar a numerosos recursos de casación. Se intentaba eludir las garantías de lo que en el Derecho Civil se conocía como alquiler de temporada, con una regulación autonómica con competencias muy potentes en materia de vivienda y turismo. Aunque sea una materia como la de vivienda, que plantea problemas para la sociedad, el Real Decreto no era la vía adecuada al no respetar los títulos competenciales existentes".

Hurtado, letrada del Consejo de Estado, señaló que "todo lo relativo al procedimiento único de Registro planteaba varias cuestiones problemáticas: el Reglamento comunitario prevé que se establezca un registro, pero que no impide que cada Comunidad Autónoma, en el ámbito de su competencia, pueda tener el suyo. Asimismo, el Real Decreto provocaba que una misma finca pudiera tener dos números de registro, según se arrendasen una o varias habitaciones de la misma vivienda. Por último, la inscripción en el Registro de la propiedad es voluntaria, sin embargo, en el Real Decreto derogado, para poder arrendar una vivienda, su inscripción en el Registro era obligatoria, y, además, de la no inscripción podían derivarse sanciones para el propietario. Tras la anulación de la norma, existe una lógica preocupación en el sector, al surgir dudas sobre la forma de proceder. Se ha provocado, innecesariamente, inseguridad jurídica al aprobarse un RD, respecto del que el Consejo de Estado hizo serias advertencias sobre la falta de competencia del Estado".

En la segunda mesa redonda se abordó la 'Regulación del RD 1312/24 vigente tras su anulación parcial. Posición jurídica del arrendador. Los arrendamientos de corta duración con finalidad no turística', con Javier Valentín, abogado; Silvia Blasco, presidenta FEVITUR/APTURCV (lFederación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos y Asociación de Viviendas y Apartamentos Turísticos de la Comunidad Valenciana) y Lorenzo Prats, catedrático de Derecho Civil, CUNEF-Universidad y abogado.

Para Valentín, abogado de la Asociación Canaria de Alquiler Vacacional (una de las asociaciones que demandaron el RD): "El Gobierno de España 'se pasó de frenada' aprobando esta norma; a pesar de contar con un dictamen tan contundente y unánime del Consejo de Estado, con muchísimas alegaciones y participación ciudadana. Además de la prisa en lograr su aprobación, año y medio antes de lo que demandaba Europa".

Sobre el papel de los registradores de la propiedad, manifestó que "tuvieron una participación muy activa en la tramitación de la norma. Desde 2018, vienen corriendo detrás del 'Santo Grial' de las viviendas turísticas, creando una plataforma como REGITURI, que consideraron como una oportunidad para entrar en el sector, aunque no obtuvo ninguna respuesta, en la que animaban a solicitar una nota simple a la persona que quería alquilar un alojamiento turístico unos días. Los registradores se convirtieron en autoridad regulatoria. El Colegio de Registradores emitió 400.000 NRA durante el período de vigor del RD, cada uno a 27 euros más IVA, cada año, Casi veinte millones que nunca se tenían que haber pagado. ¿Quién va a reparar el daño causado? Los registradores han contestado a nuestra Asociación diciendo que no van a devolver nada de lo percibido a los particulares, al haber aplicado una norma durante su vigencia. Asimismo, existe la pérdida por lucro cesante; es el caso de los excluidos, de los que no puedieron alquilar porque el registrador tardó semanas en calificar una solicitud de concesión del NRA".

Prats declaró que "en los últimos años se ha producido una regulación histérica del Derecho a la Vivienda. Existen datos interesantes que deberían orientar al legislador. Según el informe anual de la economía catalana de la Generalitat de Cataluña (julio 2026) se está produciendo un desplazamiento parcial de la vivienda destinada a alquiler ordinario hacia otras modalidades, como el alquiler de habitaciones o el coliving; así como de la venta al alquiler, así, del 2013 al 2025 se han pasado 250.000 viviendas de venta a alquiler, es mucho más rentable alquilar que vender. Los propietarios de vivienda ejercen su derecho de modo racional, no es algo que deba perseguirse. El Banco de España (abril 2026) ha indicado que hacen falta 750.000 viviendas más, y ha señalado cómo el esfuerzo de los particulares por pagar los alquileres supera con mucho el 40% de la renta neta disponible de una familia”. Y concluyó diciendo que “el problema de la vivienda es la falta de oferta".

Por último, Blasco indicó que "España era pionera en Europa con los registros autonómicos existentes. Desde las instituciones comunitarias están en shock al ver cómo España ha retorcido la legislación europea. Ahora existe un vacío grande sobre cómo se va a abordar, desconocemos si existirá una barrera de entrada similar. Los registradores se han convertido en un juez de su propio registro; y en muchas ocasiones, no sabíamos ante quién y cómo recurrir si nos denegaban el número". La presidenta de FEVITUR puso de manifiesto los problemas generados por el lucro cesante y tracto sucesivo, lo que (añadidos a las tasas ya aludidas), lo que asciende la estimación de las pérdidas a propietarios y gestores del sector a "496 millones de euros"