En una rueda de prensa, el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, presentó la herramienta en la que ha estado trabajando el Ministerio desde que aprobó la Ley de Vivienda el pasado mes de mayo.

La importancia de este índice radica en que se tendrán que acoger a estos precios, siempre que estén en zonas declaradas como tensionadas, los contratos de alquiler de viviendas pertenecientes a grandes propietarios con 10 o más pisos (o más de cinco, si así lo decide una comunidad autónoma). También lo harán pisos que salgan por primera vez al mercado del alquiler en un período de cinco años, aunque pertenezcan a pequeños propietarios.

Hasta el momento, solamente Cataluña ha emprendido los pasos necesarios para declarar una zona tensionada que, en su caso, afectará a 140 municipios. Lucas informó de que, tras la publicación de la resolución, habrá un período de 10 días hábiles hasta que entre en vigor en sistema. Si todo va bien, la Generalitat de Cataluña podrá aplicar su índice el próximo 13 de marzo, pese a que en las últimas horas la consejera del ramo haya trasladado sus quejas respecto al índice.

Lucas animó a otras comunidades autónomas a declarar zonas de mercado tensionado y confirmó que Navarra y Asturias han manifestado su intención de aplicarlas en un futuro. Aclaró, además, que en el caso de País Vasco y Navarra se deberá realizar un trabajo extra con los datos de las haciendas forales. Actualmente, no se pueden consultar los datos de estas comunidades.

El índice es la evolución de uno publicado en el año 2020 bajo la gestión de José Luis Ábalos en el Ministerio competente y está conformado con más de dos millones de contratos de personas físicas -las personas jurídicas no aportan datos de IRPF- y, según Lucas, es “más riguroso, exigente y solvente desde el punto de vista técnico”.

RANGOS

La herramienta tendrá en cuenta características de la vivienda como la superficie construida, el estado de conservación, la disponibilidad de ascensor, aparcamiento o zonas comunitarias de uso compartido como piscina, el año de construcción, si el inmueble está amueblado, la altura de la vivienda o la certificación energética.

Estas cuestiones arrojarán un rango mínimo y uno máximo. El objetivo es que no se tienda a elevar el precio de las viviendas con peores características. A partir de ese momento, según Lucas, ambas cifras se podrán utilizar en la negociación en la que se puedan incluir otras cuestiones no contempladas con la herramienta.

Lucas puso algunos ejemplos de calles de Barcelona y señaló que “en algunos casos” el valor resultante de los rangos está “muy por debajo” de las ofertas en esos barrios que se pueden encontrar en portales inmobiliarios. Además, desde el Ministerio trasladaron que en algunas zonas de Madrid la diferencia puede alcanzar el 60%. En el caso de las zonas que no se hayan declarado como tensionadas, el secretario de Estado afirmó que podrán servir como elemento de presión para el casero a la hora de negociar el precio.

En el índice han trabajado expertos de la Agencia Tributaria, Dirección General del Catastro, Instituto Nacional de Estadística (INE), presidencia del Gobierno, Banco de España, Colegio de Registradores, Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) o Consejo General de Economistas.

Además, Lucas señaló que se han mantenido muchas reuniones con los técnicos de la Generalitat de Cataluña, con el objetivo de nutrirse de “la experiencia, los aciertos y los déficits” del índice de precios que tuvo en vigor Cataluña antes de que el Tribunal Constitucional tumbase parcialmente su ley de vivienda. El objetivo trasladado por el Ministerio es “homogeneizar” el índice para que se pueda utilizar en toda España.

El índice se actualizará anualmente con las declaraciones del IRPF. Lucas espera que la Agencia Tributaria traslade los datos fiscales de 2023 en el último trimestre y el sistema se pueda actualizar de manera rápida para evitar que haya dos años de decalaje respecto al momento actual.

En el caso de contratos de viviendas de pequeños propietarios alquilados, la referencia no será el índice de precios, sino el precio del contrato anterior. Preguntado sobre cómo se vigilará que el propietario efectivamente cumpla mantenga el precio del contrato del inquilino anterior, Lucas señaló que, en el caso de Cataluña se puede consultar en el registro de fianzas, pues estas son obligatorias en la comunidad, algo que no ocurre en todo el país.