El precio es un 43% superior al promedio de la vivienda de segunda mano, que se encareció de forma más intensa que la obra nueva en 2025, un 11,9%. Tras crecer a un ritmo similar al de la inflación entre 2021 y 2024, la vivienda usada registró el año pasado un fuerte repunte, sumándose a la tendencia de aumento de precios iniciada por la obra nueva en 2024.

Los aumentos de precio más intensos en el segmento de obra nueva respecto a 2025 se concentraron en los segmentos islas, enclaves turísticos de las costas cantábrica y mediterránea, y en municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona.

En términos de accesibilidad, el producto de nueva construcción concentra los niveles de esfuerzo de compra más tensionados: un hogar medio necesita el 44% de la renta disponible para pagar el primer año de una hipoteca de una vivienda nueva en España, frente al 35% que supone la tasa de esfuerzo general (considerando obra nueva y usada). En la ciudad de Madrid, el esfuerzo de compra en el segmento de obra nueva alcanza el 57 % de la renta disponible y en Barcelona el 68 %.

El fuerte crecimiento de los precios residenciales comenzó desde el segundo trimestre de 2025 a cambiar la tendencia decreciente que el esfuerzo de compra mostró en 2023 y 2024. Los datos de 2025 apuntan así hacia un nuevo agravamiento del problema de acceso a la vivienda en polos de empleo y focos turísticos y alimentan la urgencia con que se requiere equilibrar la oferta de vivienda habitual en estas zonas.

El esfuerzo en polos de empleo y focos turísticos, donde se concentra la mayor parte de la población, alcanza niveles críticos superiores al 50 % de la renta disponible del hogar medio en el caso de la ratio de esfuerzo general. Esta tasa llega a exceder el 80 % de la renta disponible media en el caso de la vivienda nueva en municipios con alto componente de comprador internacional, como es el caso de Benidorm, Marbella y Torrevieja.

En términos nominales, el valor de la vivienda de obra nueva se ha revalorizado un 82 % desde los mínimos registrados en la crisis de 2008 y se sitúa un 17 % por encima de los máximos de la burbuja.

No obstante, el Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin apunta que esta comparación es engañosa, al encontrarse sesgada por el efecto de la inflación durante el periodo histórico. “Descontando el efecto de la inflación, la obra nueva se ha revalorizado un 44 % desde los mínimos alcanzados en la crisis de 2008 y se mantiene un 18 % por debajo de los máximos de la burbuja de 2007”, afirma.

Pese a ello, algunas ubicaciones de Islas Canarias, de la Costa Mediterránea y del área metropolitana de Madrid exceden los máximos alcanzados durante el ciclo expansivo en términos reales. Se trata de Santa Cruz de Tenerife, Benidorm, Marbella, San Cristóbal de la Laguna, Alcobendas, Alicante y Las Palmas de Gran Canaria, que superan los máximos de la primera década de los 2000 entre un 1% y un 26%.

COMPRAVENTAS

Pese al encarecimiento, las compraventas de obra nueva aumentaron un 3,8 % en 2025 y se situaron en 68.086 operaciones. Este volumen representa el 9 % del total de compraventas residenciales, cuota con la que se alcanzan nuevos mínimos de la serie histórica a pesar de la existencia de demanda.

La compraventa de vivienda nueva se redujo en Madrid y también se registró una leve caída agregada en el área metropolitana, mientras que la provincias aledañas de Ávila, Toledo, Segovia y Guadalajara registraron incrementos anuales en las compraventas de vivienda nueva. Se sostiene así la tendencia de trasvase de la demanda residencial de los polos de empleo hacia las áreas metropolitanas y provincias colindantes con buenas comunicaciones, más asequibles para el hogar medio.

Las compraventas protagonizadas por extranjeros residentes continúan creciendo, consistente con el escenario de inmigración al alza de los últimos años. Suponen el 10 % del total de compraventas nacionales y el 6 % de las compraventas de vivienda nueva, uno de los niveles más elevados de la última década. Por su parte, las compraventas de extranjeros no residentes se siguen moderando, aunque mantienen volúmenes robustos.

CONSTRUCCIÓN

Mientras, en 2025 el número de viviendas en proceso de edificación aumentó un 8,8 % a nivel nacional. Se trata de una desaceleración con respecto al crecimiento de 16,7 % registrado en 2024, cuando la construcción se reactivó tras dos años en los que no se había registrado crecimiento reseñable a pesar del aumento de la demanda residencial.

Se mantiene el patrón de concentración de visados de obra nueva en municipios que se encuentran próximos a otros que tradicionalmente aglutinaban altos volúmenes de construcción, en los que el agotamiento de suelo disponible limita el crecimiento y tensiona los precios, impulsando a oferta y demanda a buscar ubicaciones alternativas.

El coste de los materiales de construcción se ha estabilizado tras los fuertes repuntes que experimentó en el periodo 2021-2023 y en 2025 siguió creciendo por debajo de la inflación. Sin embargo, la escasez de mano de obra contrarresta el efecto moderador del coste de los materiales e impulsa los costes de construcción al alza.