Así lo indicó este miércoles durante la presentación del ‘Informe del mercado inmobiliario de España y Andorra’ en la que participó junto al presidente de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, Juan-Galo Macià; la directora de expansión de Engel & Völkers Iberia, Constanza Maya; y el director general de Engel & Völkers – Magnum & Partners, José Carlos Pérez.

El economista experto en inmobiliario realizó un análisis optimista del mercado inmobiliario para este ejercicio y el siguiente augurando que se marcará un récord de ventas de vivienda usada, que se acelerarán a partir del segundo semestre del año y en la primera mitad de 2025, gracias a que el Banco Central Europeo (BCE) empezará a bajar los tipos de interés hasta un entorno del 2% al 2,5%.

En este sentido, indicó que los bancos “van a levantar el freno de mano” ya que la tasa de morosidad se ha mantenido similar en el último pese a la subida de tipos, con lo que el coste las hipotecas va a ser inferior. Bernardos afirmó que si los bancos quieren seguir aumentando sus beneficios como hicieron en 2023 deberán aumentar su volumen de crédito y empezarán a conceder hipotecas de hasta el 95% aunque de manera “selecta”.

Este buen comportamiento del mercado se deberá a la confluencia de varios factores, en el que destacan la marcha de la economía española gracias al incremento del empleo. El economista destacó como gran “dinamizador” la llegada de trabajadores extranjeros -medio millón estimado para 2024-, lo que va a permitir aumentar el gasto de las familias.

Además, el sector turístico continuará marcando récords históricos y existe un desplazamiento del gasto de las familias hacia el ocio y la restauración, así como una caída del precio de la energía. Con todo ello, las familias van a tener más empleo y un mayor poder adquisitivo.

Bernardo señaló que las ventas van a crecer especialmente en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades, en ciudades como Móstoles o Leganés, y también va a destacar el mercado de la segunda residencia, con un peso importante del comprador extranjero.

EXTRANJEROS

“Somos la Florida de Europa”, dijo el economista, que advirtió que desde la pandemia y la mejora de las tecnologías la llegada de extranjeros para residir en España es “creciente e imparable” tanto a Madrid como a la costa mediterránea. En este sentido, habría perfiles de muy alto poder adquisitivo u otros que se sienten atraídos por el sistema de sanidad pública.

La tesis de Bernardos es corroborada por Engel & Völkers, que sitúa la compra de vivienda por parte de extranjeros por encima del 50%, destacando especialmente los procedentes de Estados Unidos que se están asentando en ciudades como Barcelona o San Sebastián. La promotora prevé que la compra de vivienda de más de un millón de euros crezca un 40% este año.

Existe una diferencia que se mueve entre el 20% y el 40% de la diferencia de precio que puede pagar un comprador extranjero respecto a un nacional. Galo destacó que España sigue siendo más barato que otras grandes ciudades europeas. Bernardo ahuyentó la posibilidad de que se prohíba la compra extranjeros, ya que a los ciudadanos de la Unión Europea (UE) no se les puede aplicar este tipo de limitaciones.

ENGEL&VOLKERS

En su informe, la inmobiliaria destaca que el ticket medio de una vivienda vendida en Madrid en 2023 se situó en 932.000 euros, aunque superó el millón en distritos como Chamartín o Salamanca o municipios como Boadilla del Monte. En Barcelona, el precio medio se situó por encima de los 600.000 y un 14% superaron el millón de euros.

De cara a este ejercicio, Galo concretó que tienen 80.000 clientes y solo 8.000 activos en venta por lo que esta diferencia provocará que los precios continúen creciendo. No obstante, recalcó que los bancos elevarán el volumen de crédito este ejercicio.

La cartera actual de la inmobiliaria muestra que el 55% de sus propiedades en venta supera la barrera del millón de euros en la capital, mientras que en Barcelona el porcentaje se acerca al 40%, en Valencia supone supone el 15% y en Sevilla asciende al 25%.

De todas las propiedades vendidas por la compañía, más de la mitad se compraron sin recurrir a financiación ajena. En Madrid, la cifra se sitúa en el 53% las compraventas sin hipoteca; en Barcelona, alcanzan un porcentaje similar; y en Valencia se dispara hasta el 65%. Entre los municipios vacacionales como Altea, Calpe, Morarira, Benissa, Benidorm o Marbella el porcentaje de compras sin financiación alcanzan un 95%.

ALQUILER

Respecto al mercado del alquiler, Bernardos subrayó que las medidas del Gobierno han provocado “pánico” a los propietarios y auguró que, con el control de precios en Cataluña, los grandes fondos tenedores de vivienda venderán sus propiedades y desplazarán su inversión a otras ciudades.

El economista indicó que la reducción de la oferta de alquiler dificultará la absorción de la llegada de inmigrantes que se prevé y acabará favoreciendo a los inquilinos con un mayor poder adquisitivo. Además, al bajar la oferta se producirá una menor rotación de los inquilinos y aparecerá un mercado negro. En su opinión, se puede producir una situación similar a la de la segunda mitad del siglo XX, en la que el mercado del alquiler se redujo entre 1950 y 1990 a mínimos por la congelación de rentas.

Asimismo, la demanda continuará seguirá siendo muy superior a la oferta por el fenómeno de la demanda itinerante, que se compone de estudiantes desplazados a otras ciudades o de nómadas digitales.