Esta es una de las conclusiones del último número de ‘Cuadernos de Información Económica’, publicación editada por Funcas, en el que se pone de relieve que el problema de la vivienda en España no es un fenómeno coyuntural, sino el resultado acumulado de una década de “desajuste” entre lo que se construye y lo que la sociedad necesita para formar hogares.

El número abre con un artículo del experto Francisco Rodríguez que propone un análisis amplio de los riesgos inmobiliarios actuales y que parte de una premisa central: “La vivienda ha dejado de ser únicamente un bien de mercado para convertirse en una infraestructura económica privada crítica, que condiciona la movilidad laboral, la formación de nuevos hogares, la natalidad, la desigualdad patrimonial entre generaciones y, en última instancia, la productividad agregada”.

La configuración actual de riesgos es, además, radicalmente distinta a la de la burbuja crediticia de 2008. En su opinión, el problema no es un exceso de financiación alimentando una oferta descontrolada, sino una escasez estructural que coexiste con una demanda persistente y con nuevas formas de vulnerabilidad financiera.

“Luchar contra los riesgos del siglo XXI con las categorías analíticas de hace quince años conduce a diagnósticos equivocados y, peor aún, a remedios que no atacan la causa”, alerta.

Con este economista coincide Christian A. L. Hilber, que avisa de que el deterioro de la asequibilidad residencial responde, ante todo, al choque entre una demanda creciente y una oferta cada vez más inelástica en las áreas urbanas más prósperas.

De este modo, la publicación de Funcas sostiene que las restricciones físicas, urbanísticas y políticas limitan la construcción, mientras que las medidas más populares —subsidios a la compra, ventajas fiscales o control de alquileres— alivian a corto plazo, pero pueden elevar precios, reducir la oferta y perjudicar a los futuros residentes que pretenden proteger.

Los economistas Enrique Martín e Irene Piedra sitúan el problema en términos cuantitativos precisos. A su parecer, el reconocimiento de la vivienda asequible como servicio de interés económico general por parte de la Comisión Europea abre, por primera vez, un marco jurídicamente seguro para estructurar los apoyos públicos: ya no como una ayuda excepcional de justificación tácita, sino como la retribución de un servicio de interés general rigurosamente acotado, con un déficit de financiación verificable.

Joaquín Maudos cierra el bloque inmobiliario con una comparativa europea sobre la exposición bancaria al ladrillo. En concreto, explica que antes de la crisis, el crédito inmobiliario superaba el 60% del total al sector privado; hoy se sitúa en el 31,3%, con una estructura más equilibrada y con un sistema sensiblemente más solvente ante posibles correcciones del mercado. La distancia con la media de la UE se ha reducido a apenas 2,2 puntos porcentuales. “La crisis de acceso a la vivienda es real e intensa; el riesgo de una réplica de la crisis bancaria de 2008, sin embargo, es sustancialmente menor”, sintetiza.