Según explicó Idealista, la nueva regulación “ha generado un transvase relevante de alquileres permanentes al alquiler de temporada y dificulta aún más el acceso de las familias a la vivienda, sobre todo en las que hay menores”.

Así, el portal afirmó que 2023 terminará con un balance “aparentemente contradictorio” en el mercado inmobiliario, ya que “las hipotecas caen y el volumen de operaciones se resiente tras un ejercicio relevante como fue 2022 pero los precios siguen al alza por una demanda todavía superior a una oferta menguante”.

Añadió que “las caídas de precios que muchos anunciaron para este año no han llegado y el coste de comprar una vivienda en España se ha incrementado un 7% en el último año”. A su juicio, en algunos mercados muy dinámicos como Madrid o Barcelona los precios alcanzaron niveles muy elevados, lo que está provocando que “los incrementos en los mismos sean más moderados y cercanos a la inflación”.

La tendencia alcista fue mucho más marcada en el arco mediterráneo y Baleares, posiblemente empujados por una demanda internacional de alto poder adquisitivo.

DEMANDA DE COMPRA

Las grandes ciudades siguen siendo un foco importante de demanda, aunque esta se traslada con fuerza a los suburbios. El impacto de las subidas de tipos está siendo menor de lo esperado, según Idealista.

Además, la mitad de las operaciones se cierra sin hipoteca. Según sus datos, más de la mitad de las personas que busca comprar una vivienda ya dispone de otra en propiedad, lo que facilita y abarata los costes de la operación.

Asimismo, 2023 se cerrará ligeramente por debajo de las 600.000 viviendas vendidas, lo que supondrá un descenso de operaciones de entre el 8% y el 10%. Aun así las cifras de compraventas durante los tres primeros trimestres fueron elevadas y estuvieron un 19% por encima de los primeros nueve meses de 2019 y las mismas que se vendieron en 2017.

“El efecto escalón, por la comparación con un año de tanta actividad como 2022, es el responsable de la aparente contradicción entre una caída muy abultada y el hecho de que 2023 sea, en cuanto al número de viviendas vendidas, uno de los mejores ejercicios de los últimos 15 años”, agregó el portal.

MERCADO DEL ALQUILER

El alquiler sigue siendo “el gran problema de las familias españolas”, indicó Idealista, que hizo hincapié en que este año a los elevados precios se sumó la desaparición de gran parte de la oferta, lo que “ha aumentado la ansiedad de quienes necesitan encontrar una vivienda”.

Alquilar una vivienda es, a cierre del mes de noviembre, un 9,2% más caro que hace un año, alcanzando los 11,9 euros por metro cuadrado. En los grandes mercados, las subidas de precios son aún más relevantes, llegando al 21,6% en Valencia, el 19,3% en Palma; 15,2% en Málaga; 14,4% en Barcelona o el 12,4% en Madrid.

En paralelo, la oferta de viviendas de alquiler permanente se redujo un 12% en el mismo tiempo y sigue cayendo con fuerza en los principales mercados, llegando a reducirse un 26% en Madrid, un 23% en Málaga y un 12% en Barcelona.

ALQUILER DE TEMPORADA

Durante la segunda mitad del año, y tras la aprobación de la Ley de Vivienda, apareció "con mucha fuerza" el alquiler de temporada, que se está convirtiendo en la opción favorita de muchos propietarios que decidieron sacar sus viviendas del mercado y que las han devuelto con esta opción temporal que "no se encuentra bajo el paraguas de la Ley de Vivienda".

A cierre del tercer trimestre, este tipo de alquileres suponían ya el 10% de toda la oferta en España y experimentaron un crecimiento del 40% en el último año. Este tipo de alquileres suponen el 32% del total en San Sebastián y el 28% en Barcelona, mientras que Madrid están todavía en el 11% y en el 15% en Málaga.

“Todo indica que estos porcentajes crecerán en el último trimestre del año y que el peso de los alquileres de temporada seguirá aumentando en los grandes mercados, lo que reducirá aún más las posibilidades de las familias que buscan establecer su hogar en ellas, aumentando los precios y endureciendo los perfiles exigidos por los propietarios, que al haber menos viviendas en el mercado y más gente buscándolas se centrarán en los perfiles que les ofrezcan más seguridad jurídica y frente a impagos”, enfatizó Idealista.

RENTABILIDAD

Entre las capitales españolas, Murcia y Lleida son las que ofrecen una mayor rentabilidad para los inversores que compran una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler, ya que alcanzan el 8,3% y el 8% respectivamente, seguidas por Huelva, que alcanza el 7,6%.

Con rentabilidades superiores al 7% se sitúan Jaén (7,3%) y Castellón (7%). Por el contrario, San Sebastián es la ciudad donde la rentabilidad es más reducida (3,8%), seguida por Palma (4,5%), Pamplona y A Coruña (4,7% en las dos ciudades), y Cádiz y Pontevedra que también comparten porcentaje (4,8%). En Madrid la rentabilidad alcanza el 5,2% y en Barcelona llega hasta el 5,8%.

Para 2024 “es posible que la rentabilidad aumente en mercados muy dinámicos como Madrid o Barcelona por las mayores tasas de crecimiento que se esperan en el mercado del alquiler en comparación con el de compra.” Por el contrario, “es posible que en otras zonas con menos demanda la rentabilidad se mantenga estable o incluso disminuya ligeramente”.