Neinor registró el anuncio previo en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) después de que a finales del mes pasado confirmara conversaciones con el fondo estadounidense Castlekale, titular del 79% del capital de Aedas, para la compra. Neinor ha suscrito con el fondo un acuerdo firme e irrevocable para aceptar la opa, con lo que prosperará, según especificó Neinor en una nota de prensa.

El precio de la opa se ajustará a 21,335 euros por acción tras descontar los dividendos recientemente anunciados por Aedas y que se pagarán en el mes de julio por un importe de 136 millones de euros.

Se trata de “la mayor operación corporativa del sector en la última década” y “consolida a Neinor como la principal plataforma del país, con capacidad para desarrollar 43.200 viviendas en los próximos años”, según destacó Neinor.

La operación cuenta con 1.250 millones de financiación comprometida a través de un vehículo de inversión íntegramente participado por Neinor: 500 millones de fondos propios —275 millones en caja y 225 millones en una ampliación de capital totalmente asegurada por los principales accionistas de Neinor (Orion, Stoneshield y Adar)— y 750 millones a través de una emisión de bonos senior garantizados totalmente suscrita por fondos gestionados, asesorados o controlados por Apollo. Los fondos procedentes de la emisión se destinarán a financiar la opa y a refinanciar parcialmente la deuda de Aedas.

Para proporcionar certeza de ejecución a las partes, Neinor ha suscrito una ‘standby volume underwriting letter’ con Banco Santander y J.P. Morgan en virtud de la cual estos últimos se han comprometido a asegurar un importe de hasta 175 millones de euros, en términos habituales para este tipo de acuerdos. Esta estructura limita la responsabilidad de Neinor exclusivamente al capital comprometido.

Neinor prevé que la operación se cierre en el cuarto trimestre de este año, sujeto a la aprobación de la CNMV, la obtención del resto de autorizaciones regulatorias pertinentes y la aprobación de los accionistas.

MÁS DIVIDENDO Y BENEFICIO

La promotora inmobiliaria definió la compra de Aedas como “una oportunidad única para incorporar una cartera significativa pero estratégicamente seleccionada”, compuesta por 20.200 viviendas de las que aproximadamente el 50% se concentra en Madrid, el mercado más grande y líquido de España.

De esta cartera, 13.809 unidades están actualmente en producción, 9.049 se encuentran en construcción o ya terminadas y 3.700 están pre-vendidas con ingresos futuros de 1.700 millones.

Además, la cartera de Aedas se ha valorado de forma conservadora con un descuento del 30% sobre el valor neto del activo (NAV), lo que implica un precio medio de adquisición de 1.000 euros por metro cuadrado para la cartera total y 634 euros para su banco de suelo.

Neinor calcula que el capital invertido se recuperará en apenas tres años, lo que también reduce el riesgo de la transacción.

La operación también impulsa la remuneración al accionista de Neinor. En su plan estratégico para el periodo 2023-2027 se había comprometido a distribuir 600 millones, de los cuales ya ha entregado 325 millones. Tras esta compra, Neinor eleva su objetivo de remuneración a aproximadamente 850 millones hasta 2027, un incremento del 44%, lo que implica un aumento del dividendo por acción (DPA) de 7,1 euros a 9,4 euros (+30%).

También destaca su objetivo de inversión de 1.000 millones, 500 de ellos procedentes de inversores institucionales. Ya ha captado 1.200 millones. Como resultado de la compra de Aedas, sube su objetivo de beneficio neto un 40%, de los 360 millones a los 510 millones. El beneficio por acción (BPA) se revisa al alza hasta los 5,9 euros, frente a los 4,8 euros anteriores, lo que supone un incremento del 25%. La rentabilidad sobre el capital tangible o ROTE también sería superior al objetivo del 20% y ahora se espera que oscile entre el 20% y el 25%.

El consejero delegado de Neinor, Borja García-Egotxeaga, destacó que “esta es una oportunidad única en el ciclo para redefinir el mercado residencial español” y llega “en un momento clave, aprovechando unas condiciones de mercado óptimas y posicionando a Neinor como la plataforma de referencia para los inversores institucionales”. García-Egotxeaga agregó que esta transacción “no se trata solo de tamaño y escala: también es altamente generadora de valor, con un crecimiento previsto del beneficio por acción del 25% hasta 2027”.

El consejero delegado adjunto y director financiero, Jordi Argemí, recordó que Neinor adquirió más de 3.000 millones de activos con la compra de Quabit, Habitat y ahora Aedas. “Esta transacción por sí sola añade 450 millones en potencial de beneficios”, destacó.