Así lo indicó en las jornadas ‘Madrid Nuevo Norte: un nuevo organismo para Madrid’ organizadas por el Colegio de Economistas de Madrid, en las que compartió mesa con el viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, José María García Gómez; el director de Estrategia y Desarrollo Corporativo de Crea Madrid Nuevo Norte, Miguel Hernández; y la senior Associate Urban Planning & Public Lawe en Ashurst, María Antonia de Prada.

En su defensa del proyecto Madrid Nuevo Norte, del que Merlin es socio minoritario (14,5%), Clemente defendió que destinar 1,6 millones de metros cuadrados a uso terciario “tiene sentido” por lo demostrado tras la experiencia del Brexit, tras el que mercados como Dublín o Lisboa “no han podido absorber” ese conjunto de profesionales que han tenido que abandonar el Reino Unido por la falta de oficinas disponibles.

Clemente incidió en que la cifra de stock en Madrid se sitúa oficialmente en 15 millones de metros cuadrados, pero esta deja fuera las oficinas situadas en los parques industriales o todos los negocios establecidos en el mercado residencial. Según el CEO de Merlin, existen unos 9,8 millones de metros cuadrados residenciales “indebidamente utilizados” para oficinas en la Comunidad de Madrid, lo que casi duplicaría la cifra oficial.

Así, el ejecutivo subrayó que “cada vez más” se van a destinar viviendas a oficinas u otros tipos de alquileres a medida que se vayan “haciendo experimentos en la legislación de materia de vivienda”. De esta manera, estas viviendas “no caen dentro de las fauces del Dragon Khan que todo se lo come con la regulación”.

“Es un segmento creciente. El propietario no quiere tener de inquilino a una persona física, sino a una empresa porque no tendrá problemas. A la empresa no vendrá nadie a defenderla, en cambio a la inquilina viene el legislador a defenderla y lo que causa es una disminución del stock. La gente saca rápidamente el stock del mercado y deja de haber vivienda disponible, con lo cual los precios paradójicamente y en contra de lo que se pretendía hacer seguirán subiendo”, explicó.

Con todo ello, Clemente señaló que el stock nuevo de oficinas “de alta calidad” de Madrid Nuevo Norte es una tasa de absorción “absolutamente razonable”, ya que la absorción neta “depende del crecimiento económico”, pero la bruta corresponde a los metros cuadrados que se absorben “de un producto sustitutivo, es decir el residencial”.

Según el consejero delegado de Merlin, se producirá un efecto de “decantación” en el mercado de oficinas, de tal manera que aquellos que estén en oficinas de ‘clase A’ buscarán ‘la clase A plus’ del nuevo proyecto y los que estén en oficinas de ‘clase B’ querrán las de ‘clase A’.

De esta manera “en la parte de abajo”, las oficinas situadas en mercados residenciales, que Clemente definió como “idiosincráticas” se vaciarán, por lo que se “añadirá oferta al mercado”, lo que “sí controla los precios”. En total, aproximó que esto podría ocurrir con unas 100.000 viviendas en toda la región.

El líder de la promotora inmobiliaria anticipó que los poderes públicos acabarán regulando el uso terciario del mercado residencial y “en algún momento, dejarán de hacer la vista gorda con el residencial indebidamente utilizado” en cuestiones de extracción, distancias de seguridad, climatización u otras cuestiones. Clemente criticó que “no es normal” los elevados requisitos para construir un edificio de oficinas y las escasas obligaciones que se requieren para alquilar una vivienda para un uso terciario.

“Esa transformación va a ser la que vaya produciendo por la parte de abajo y añadirá stock al residencial”, incidió, poniendo como ejemplo a la ciudad de Lisboa como lugar en el que se ha vaciado el mercado residencial de oficinas en los últimos años.

NUEVOS RASCACIELOS

Por otro lado, justificó la decisión del uso terciario de Madrid Nuevo Norte a la construcción de nuevos edificios de elevada altura. “Aquí siempre hemos tenido cierta inquina a las edificaciones altas. Las asociamos al fascismo internacional. Todo tiene que ser bajo y rechoncho”, subrayó.

Según Clemente, los edificios se acaban “pervirtiendo” respecto a sus proyectos originales para rebajar su altura y no acaban siendo “especialmente bonitos”. “Los estadounidenses se ríen de esta cuestión. Este tipo de cosas no son comprensibles para un extranjero y menos para una ciudad como Madrid donde hay un gran transporte público”, señaló.