Así se desprende del dato provisional de la estadística IMIE Mercados Locales, a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa en todo el territorio español, en la que se expone que el coste del metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2021 fue de 1.470 euros.

Se trata de una cifra un 8,6 % mayor que en el cuarto trimestre de 2020 y un 7 % por encima del mismo período de 2019. Con una perspectiva más amplia, desde el tercer trimestre de 2015 en el que el precio medio en España tocó suelo tras la crisis financiera de 2008, la vivienda nueva y usada se ha revalorizado un 22,9%, y se mantiene un 28,2% por debajo de los máximos de 2007.

Por territorios, la mayoría de comunidades ha registrado crecimientos medios de precios entre el 2 % y el 6 % en el conjunto del 2021, con País Vasco (+9,4 %), Baleares (+9,3 %) y Galicia (+6,8 %) a la cabeza. En el extremo opuesto se situaron Navarra (-1,9 % de media), La Rioja (-1,1 %), Castilla y León (+0,1 %) y Aragón (+0,9 %).

Si se compara de forma aislada el cuarto trimestre de 2021 respecto al mismo periodo del año anterior, todas las comunidades registran variaciones positivas respecto al momento valle de 2020. Con fuertes incrementos interanuales por encima del 10 %, destacan Galicia, Andalucía y Madrid, y, superando el 12 %, Islas Baleares y País Vasco. Los incrementos más moderados en tasa interanual se localizan en Melilla (+1,2 %), Castilla y León (+2,9 %) y Cataluña (+4,4 %).

Retrocediendo la comparación un año más, al cuarto trimestre de 2019, momento prepandemia, destacan incrementos superiores al 6 %, como Islas Baleares, País Vasco y Melilla, mientras que otras nueve comunidades autónomas estarían todavía por debajo del nivel de 2019, con La Rioja (-13,4 %), Castilla y León (-8,4 %) y Extremadura (-5,1 %) como las regiones más alejadas actualmente de esa referencia.

Por otra parte, la Comunidad de Madrid (+48,2 %), Cataluña (+33,4 %) e Islas Baleares (+34,7 %) son las que más se han revalorizado desde sus mínimos tras la crisis financiera de 2008. En el otro extremo, entre las 10 regiones que menos terreno han recuperado, destacan Castilla y León, Extremadura y Cantabria, donde el incremento desde los valores mínimos del ciclo anterior no alcanza el 7 %.

Además, las autonomías que más cerca se encuentran de los máximos registrados en 2007 son Islas Baleares (un 8,2% por debajo), seguida por Madrid, País Vasco y Canarias, entre un 20 % y un 30 % de distancia de sus máximos.

Por provincias, el balance global de 2021, según Tinsa, indica que el precio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado de media en 39 provincias, se ha mantenido igual en dos (Zaragoza y Segovia), al tiempo que otras 11 han registrado caídas de reducida intensidad, a excepción de la provincia de Ourense, donde el descenso medio en el año alcanza el 6,9 %, y Palencia (-5,9 %).

En cuanto a las dos ciudades más pobladas, Madrid ha mostrado un mayor dinamismo en cuanto a evolución de precios que Barcelona. La variación media en la capital de España en 2021 ha sido del +5,8 %, el doble que en Barcelona (+2,9 %).

Si se analiza la situación concreta en el cuarto trimestre del año, la vivienda en Madrid es un 10,5 % más cara de lo que era en el cuarto trimestre de 2020, frente al crecimiento del 4,8 % registrado en Barcelona.

Las capitales más caras según las tasaciones de Tinsa son, por este orden, San Sebastián (4.088 euros por metro cuadrado), Barcelona (3.310 euros) y Madrid (3.127 euros), seguidas a cierta distancia por Bilbao y Girona. Las más baratas, Lugo (961 euros), Orense (958 euros) y Zamora (1.023 euros).

Los distritos más caros, con cifras superiores a los 4.000 euros por metro cuadrado, son Salamanca y Chamberí (ambos por encima de los 5.000 euros), además de Chamartín, Centro y Retiro, en el caso de Madrid, y Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts y Eixample, en Barcelona.

ESFUERZO FINANCIERO

Por otro lado, según Tinsa, los españoles destinan de media el 20,9 % de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el primer año de hipoteca. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la hipoteca media en España se situó en 136.622 euros y cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 598 euros.

Además, Tinsa recuerda que, según el INE, Málaga y Baleares serían las dos provincias con un esfuerzo financiero medio más elevado, por encima de 27 % de los ingresos, seguidas por Santa Cruz de Tenerife, Madrid, Guipúzcoa, Barcelona y Vizcaya, por encima del 21 %. En el extremo opuesto, Ávila, Lugo y La Rioja quedarían por debajo de una tasa de 15,5 %.

En cuanto al dinamismo del sector inmobiliario, las provincias de Málaga, Alicante y Almería se mantenían al cierre del tercer trimestre de 2021 como las más activas en compraventas en proporción al tamaño de su mercado, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Por lo que se refiere a la actividad promotora, Navarra se erige en el tercer trimestre como la provincia con más visados de obra nueva por cada 1.000 viviendas existentes en el último año móvil, con una ratio de 10,6 visados, por delante de los 8,8 visados de Vizcaya y los 7 visados por cada 1.000 viviendas de Valladolid.

Según datos del Ministerio de Transportes, la Comunidad de Madrid retrocede y es la sexta provincia en actividad promotora (5,7 visados por cada 1.000 viviendas) mientras que la provincia de Barcelona retrocede a la posición número 22 (3,5 visados), por debajo de la media nacional de 3,9 visados por cada 1.000 viviendas de parque existente.

VALORACIÓN DE TINSA

Para la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, “en el último trimestre de 2021 se registra un incremento en los precios del mercado residencial que consolida la tendencia iniciada en trimestres anteriores y refleja un entorno de crecimiento en el que la demanda es superior a la oferta y la construcción comienza a reactivarse con prudencia, lo que podría ser indicativo de una fase alcista del ciclo inmobiliario”.

Eso sí, avisa de que este escenario de crecimiento moderado del mercado residencial no está, pese a todo, exento de factores de riesgo. “La aparición de nuevas variantes del coronavirus y la persistencia de la inflación pueden erosionar la confianza del consumidor en la recuperación, así como su poder adquisitivo, lo que desgastaría el impulso de la demanda”, apunta Arias.